부동산 계약서 작성 시 반드시 확인해야 할 핵심 조항

부동산 거래는 인생에서 가장 큰 금액이 오가는 계약 중 하나입니다. 그만큼 계약서 작성 시 세심한 주의가 필요합니다. 한 번의 실수나 간과가 수천만 원의 손해로 이어질 수 있기 때문입니다. 부동산 계약 시 반드시 확인해야 할 핵심 조항들을 알아보겠습니다.

1. 계약 당사자 정보 확인

판매자(임대인)의 진정한 소유자 여부

• 등기부등본 확인: 계약 전 반드시 등기부등본상 소유자와 계약 당사자가 일치하는지 확인하세요.
• 대리인 계약 시: 위임장과 인감증명서 원본 확인은 필수입니다. 가족이라도 무조건 확인해야 합니다.
• 공동 소유 물건: 모든 공동 소유자의 동의와 서명이 있는지 확인하세요.

매수자(임차인) 정보의 정확성

• 계약서에 기재된 주소, 주민등록번호, 연락처 등이 정확한지 확인합니다.
• 공동 명의로 계약할 경우, 지분 비율을 명확히 기재해야 합니다.

2. 부동산의 정확한 표시

부동산의 정확한 표기

• 토지: 지번, 지목, 면적이 등기부등본과 일치하는지 확인하세요.
• 건물: 소재지, 구조, 용도, 면적이 건축물대장과 일치하는지 확인하세요.
• 아파트/오피스텔: 동, 호수, 전용면적, 대지권 비율을 정확히 기재해야 합니다.

권리 관계와 현황

• 실제 건물 상태와 등기부상 기재 내용이 일치하는지 확인하세요.
• 불법 증축, 용도 변경 등 위반 사항이 있는지 확인합니다.

3. 계약금, 중도금, 잔금 관련 조항

대금 지급 일정과 금액

• 지급 날짜: 계약금, 중도금, 잔금 지급 일자를 명확한 날짜로 기재하세요.
• 지급 방법: 현금, 계좌이체, 수표 등 지급 방법을 명시하고, 증빙 자료를 보관하세요.
• 지연 시 처리: 지급 지연 시 위약금이나 이자 계산 방법을 명확히 해두세요.

계약 해제 조건

• 계약금 포기, 배액 상환 조건을 명확히 이해하고 기재하세요.
• 중도금 이후 계약 해제 시 처리 방법도 미리 정해두는 것이 좋습니다.

4. 등기 이전과 물건 인도 관련 조항

소유권 이전 시기

• 잔금 지급과 소유권 이전 등기의 연결 관계를 명확히 기재하세요.
• 소유권 이전에 필요한 서류와 비용 부담자를 명시하세요.

물건 인도 시기와 조건

• 인도 일자: 물건을 언제 비워주는지 명확한 날짜로 기재하세요.
• 현상 유지: 계약 시점의 상태 그대로 인도해야 함을 명시하세요.
• 지연 시 처리: 인도 지연 시 위약금이나 임차료 계산 방법을 기재하세요.

5. 담보 책임과 하자 보증 관련 조항

권리 하자에 대한 담보 책임

• 숨겨진 권리 제한(저당권, 임차권 등)이 발견될 경우의 처리 방법을 명시하세요.
• 계약 해제 조건과 손해배상 범위를 명확히 해두세요.

물적 하자에 대한 담보 책임

• 숨겨진 물리적 하자(누수, 균열 등)가 발견될 경우의 처리 방법을 기재하세요.
• 하자 점검 기간과 보수 책임 범위를 명확히 하세요.

6. 특약 사항

명확한 특약 작성

• 표준계약서에 없는 조건은 특약으로 명확하게 기재하세요.
• 구두 약속은 반드시 계약서에 명시해야 효력이 있습니다.

주요 특약 예시

• 기존 시설물 및 부속품의 인수 여부와 범위
• 중개수수료 부담 주체와 금액
• 세금 및 각종 비용 부담자 명시
• 임대차의 경우 임대차 존속 기간과 갱신 조건

7. 계약서 작성 시 실무적 팁

전문가 조력 받기

• 가능하면 법무사나 변호사의 조언을 받고 계약을 체결하세요.
• 부동산 중개사의 설명을 충분히 듣고 이해한 후 서명하세요.

계약서 보관과 공증

• 계약서는 최소 2부를 작성하여 양측이 각각 보관하세요.
• 고액 거래나 특수한 조건이 있는 경우 공증을 받는 것이 좋습니다.

부동산 계약은 일생에 몇 번 하지 않는 중요한 법률 행위입니다. 귀찮다고 세부 조항을 확인하지 않거나, 불분명한 내용을 그대로 두면 나중에 큰 분쟁으로 이어질 수 있습니다. 계약서 작성 전 충분한 시간을 두고 검토하고, 의문점은 반드시 해소한 후 서명하는 습관을 들이시길 바랍니다.